Immobilienverkauf im Erbfall: Was Erben in Österreich beachten müssen

Mit Struktur und der richtigen Unterstützung verkaufen

Der Verlust eines Angehörigen bringt nicht nur Trauer,
sondern oft auch eine Vielzahl an organisatorischen Aufgaben –
insbesondere, wenn eine Liegenschaft Teil des Nachlasses ist. Für viele Erb:innen ist es das erste Mal, dass sie sich mit Grundbuch, Steuern und Eigentumsübertragung auseinandersetzen müssen. In dieser Situation braucht es Klarheit, Übersicht – und eine verlässliche Schritt-für-Schritt-Begleitung.

In diesem Beitrag erfahren Sie,

• worauf Sie beim Immobilienverkauf nach einem Erbanfall in Österreich achten müssen,
• welche Dokumente wirklich notwendig sind,
• wie Gebühren und Steuern optimiert werden können und
• welche Optionen bestehen, schon vor Abschluss des Verlassenschaftsverfahrens zu verkaufen.

Wenn Sie sich generell für den provisionsfreien Immobilienverkauf interessieren, finden Sie hier unseren Ratgeber.

Hinweis: Gleich zu Beginn empfiehlt sich eine neutrale Immobilienbewertung.
Sie schafft Klarheit innerhalb der Erbengemeinschaft, beugt Streitigkeiten vor und ist Grundlage für realistische Preisverhandlungen.

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Erbanfall verstehen – was bedeutet das für Sie?

Juristisch betrachtet spricht man in Österreich vom Erbanfall, wenn der Nachlass mit dem Tod desder Erblasserin anwartschaftlich auf die Erb:innen übergeht. Praktisch heißt das:

Zwei Wege zum Verkauf: Direkt aus der Verlassenschaft oder nach Einantwortung?

Man kann eine Immobilie erst nach der Einantwortung (klassischer Weg) oder bereits während des Verlassenschaftsverfahrens verkaufen. Letzteres geschieht entweder durch alle Erb:innen gemeinsam oder – falls diese (noch) nicht handlungsfähig sind – über einen *Verlassenschaftskuratorin*.

Vergleich: Was kostet welcher Weg?

Tipp: Wenn sich alle Erb:innen rasch über den Verkauf einig sind, kann der Notar eine Sammelvollmacht erstellen – so sparen Sie Kuratorkosten und behalten die Kontrolle.

Warum Grundbuch-Eintragung nicht zwingend nötig ist

Solange die Verlassenschaft als prozeß- und parteifähige Verlassenschaft besteht, kann sie – vertreten durch Kuratorin oder durch bevollmächtigte Erb:innen – rechtswirksam verkaufen. Käuferinnen erhalten ihr Eigentumsrecht direkt vom Nachlass; die Erb:innen überspringen ihren eigenen Grundbuchseintrag und sparen so 1,1 % Eintragungsgebühr plus die Grunderwerbsteuer auf den Erwerb von Todes wegen.

Achtung: Entscheiden Sie sich nachträglich doch gegen den sofortigen Verkauf, müssen Sie grundsätzlich binnen 12 Monaten nach Einantwortung selbst ins Grundbuch; das Gericht kann die Frist verlängern bzw. selbst verbüchern, falls nichts passiert.

Das Verlassenschaftsverfahren – Schritt für Schritt

Orientierungs-Timeline
Tod → 2–4 Wo. Todesfallaufnahme → 4–9 Mo. Ermittlungen & Tagsatzung → 3 Wo. Einantwortung
(Bei komplexen Fällen oder Streit: + mehrere Monate. Median laut Notariats­statistik 2024: 7,8 Monate.)

Unterlagen-Checkliste für den Immobilienverkauf

Unverzichtbar

• Sterbeurkunde
• Einantwortungsbeschluss oder gerichtliche Verkaufs­genehmigung
• Aktueller Grundbuchauszug (A- und C-Blatt)
• Nachlassverzeichnis (Inventar)
• Energieausweis (nicht älter als 10 Jahre)
• Bauakt, Pläne, Baubewilligungen
• Pfand- und Förderverträge, allfällige Veräußerungsverbote
• Konto- und Kreditunterlagen, Sparbücher
• Zulassungsschein & Versicherung, falls Fahrzeug im Nachlass
• Versicherungs- und Wartungsunterlagen (Gebäude, Rauchfangkehrer)
• Protokolle & Rücklagenstand bei Wohnungseigentum

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Fehlende Dokumente lassen sich meist bei Gemeinde, Baubehörde oder Landesstellen nachbeschaffen. Digitale Tools wie ARU myimmo liefern strukturierte To-Do-Listen und eine Checkliste für den Immobilienverkauf.

Steuern & Gebühren richtig managen

Immobilienertragsteuer (ImmoESt)

Beim privaten Verkauf fällt grundsätzlich 30 % ImmoESt auf den Veräußerungsgewinn an. Drei häufige Sonderfälle:

Derdie Vertragserrichterin (Notar oder Rechtsanwalt) selbstberechnet die Steuer und führt sie direkt ans Finanzamt ab. Halten Sie dafür Anschaffungsdatum, Baukosten und Nutzungszeiten bereit.

Grunderwerbsteuer & Grundbuchgebühr

• Erwerb von Todes wegen: Stufentarif (0,5 % / 2 % / 3,5 %) vom Grundstückswert.
• Direktverkauf aus der Verlassenschaft: Erb:innen sparen ihre eigene GrESt und die 1,1 % Grundbuchgebühr – nur derdie Käuferin zahlt (3,5 % + 1,1 %).
• Spätere Umschreibung (wenn nicht verkauft): binnen 12 Monaten nach Einantwortung muss der Grundbuchsantrag eingebracht werden; Abgaben werden fällig.

Förderbindungen, Pfandrechte & Wohnrechte

Wohnbauförderungen

• Prüfen Sie Grundbuch (C-Blatt) auf ein Veräußerungsverbot zugunsten des Landes.
• Zustimmung oder Rückzahlung des Förderdarlehens oft Voraussetzung für den Verkauf.

Hypotheken

• Bestehende Pfandrechte müssen bei Vertragsabwicklung lastenfrei gestellt werden.
• Der Kaufpreis fließt treuhändig zuerst an die Bank, Rest an die Erb:innen.

Dingliche Wohn-/Fruchtgenussrechte

• Bleiben beim Verkauf bestehen, sofern sie nicht gelöscht oder abgelöst werden.
• Klären Sie frühzeitig, ob eine Aufhebung gegen Abfindung möglich ist.

Mietverhältnisse

• Käufer:innen übernehmen bestehende Mietverträge samt Rechten & Pflichten.
• Aktuelle Mietverträge, Betriebskostenabrechnungen und Zinsliste bereitstellen.

Zeitplan & Praxistipps

Praxistipp: Führen Sie ein gemeinsames digitales Dokumentenarchiv (z. B. Cloud-Ordner). So behalten alle Miterb:innen jederzeit den Überblick – gerade wichtig, wenn nicht alle im selben Ort wohnen.

Unterstützung durch ARU myimmo

Ein Erbverkauf ist emotional und fachlich herausfordernd. ARU myimmo erleichtert den Prozess mit:

• Checklisten & Schritt-für-Schritt-Guides
• Automatisierter Exposé- und Inseraterstellung
• Veröffentlichung auf 20+ Immobilienportalen
• Vorlagen für Kommunikation & Übergabeprotokolle
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Kann ich schon vor der Einantwortung verkaufen?

Ja. Mit einer Sammelvollmacht aller Erb:innen oder über einen Verlassenschaftskuratorin
kann die Liegenschaft direkt aus der Verlassenschaft heraus veräußert werden – Gebührenersparnis inklusive.

Welche Kosten fallen beim Verkauf einer Erbimmobilie an?

• ImmoESt (30 % bzw. ermäßigt)
• Notar-/Anwaltskosten
• Grundbuchgebühren
• Grunderwerbsteuer (je nach Verkaufsweg)
• Energieausweis
• Evtl. Kuratorhonorar

Muss ich als Erb:in Schulden übernehmen?

Bei einer unbedingten Erbantrittserklärung haften Sie unbeschränkt;
bei einer bedingten nur bis zur Höhe des Nachlassvermögens.

Wie lange dauert es, bis ich frei verkaufen kann?

Im Regelfall 6–12 Monate. Ein Direktverkauf aus der Verlassenschaft
kann diesen Zeitraum deutlich verkürzen.

Quellen & rechtliche Hinweise

• oesterreich.gv.at – Erben & Vererben
• Justiz.gv.at – Verlassenschaftsverfahren
• BMF.gv.at – Immobilienertragsteuer
• WKO.at – Immobilien- & Vertragsrecht
• Erfahrungswerte aus der Beratung durch ARU Immobilien

Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert, ersetzen jedoch keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.

Fazit – Struktur statt Überforderung

Mit vollständigen Unterlagen, realistischen Zeitplänen und klaren Verantwortlichkeiten lässt sich auch ein komplexer Erbverkauf reibungslos gestalten. ARU myimmo begleitet Sie dabei ohne klassische Maklerprovision – aber mit professionellen Standards.

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