Die ultimative Checkliste für Ihren Immobilienverkauf

Strukturiert, sicher und effizient – so gelingt Ihr Privatverkauf Schritt für Schritt

Ein Immobilienverkauf ist ein großer Schritt –
egal, ob Sie ein geerbtes Haus, eine Eigentumswohnung oder Ihr langjähriges Zuhause verkaufen.
Gerade beim privaten Verkauf ohne Makler sind viele Dinge zu beachten:
rechtliche Vorgaben, Unterlagen, Marktpreise, Inserate, Verhandlungen.

Diese Checkliste hilft Ihnen dabei,
den gesamten Verkaufsprozess strukturiert, verständlich und sicher zu gestalten –
vom ersten Dokument bis zur Schlüsselübergabe.

Mit modernen Tools wie ARU myimmo können Sie dabei vieles vereinfachen,
Fehler vermeiden und professionell auftreten – ganz ohne Maklerkosten.

Diese Checkliste basiert auf den gesetzlichen Vorgaben und Verkaufsprozessen in Österreich – mit besonderem Fokus auf private Verkäufer:innen, die strukturiert und sicher verkaufen wollen.

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Vorbereitung ist entscheidend

Überblick gewinnen & realistisch planen

Bevor es losgeht, lohnt sich ein klarer Überblick:
Was kostet der Verkauf? Welche Unterlagen werden benötigt?
Was ist Ihre Immobilie aktuell wert?

Ein strukturierter Einstieg spart nicht nur Zeit,
sondern hilft auch, typische Fehler beim Immobilienverkauf zu vermeiden.

Wichtige Unterlagen frühzeitig besorgen

Für einen rechtssicheren Verkauf benötigen Sie eine Reihe wichtiger Unterlagen – eine detaillierte Übersicht finden Sie hier. Dazu gehören unter anderem:

• Grundbuchauszug (erhältlich beim Bezirksgericht oder direkt bei ARU Immobilien)
• Energieausweis (gesetzlich vorgeschrieben)
• Bauakt mit Plänen und Genehmigungen
• Nachweise über Belastungen (Hypotheken, Dienstbarkeiten)
• Kataster und Flächenwidmungsplan
• Nutzwertgutachten
• Wohnungseigentumsvertrag
• Protokoll der letzten Versammlung
• Vorrausschau
• Betriebskosten und Rücklagen

Tipp: Lassen Sie sich bei Ihrer Gemeinde oder Baubehörde den vollständigen Bauakt aushändigen.
So vermeiden Sie spätere Überraschungen bei der Übergabe oder im Vertrag.

Erste Preisorientierung – nüchtern und fundiert

Viele private Verkäufer setzen den Preis falsch an –
meist aus Unsicherheit oder persönlicher Bindung zur Immobilie.
Eine fundierte Einschätzung verhindert unnötige Verzögerungen.

• Informieren Sie sich über verschiedene Bewertungsmethoden und ihre Genauigkeit.
• Für eine zuverlässige Preisermittlung nutzen Sie die professionelle Immobilienbewertung von ARU Immobilien

Der Fokus liegt nicht auf Perfektion, sondern auf einer realistischen Ausgangsbasis.

Der perfekte Auftritt Ihrer Immobilie

Ein gutes Inserat überzeugt – schon beim ersten Eindruck

Ein Inserat ist mehr als nur eine Anzeige.
Es ist Ihre Visitenkarte – und der erste Kontakt mit potenziellen Käufern.

Folgende Punkte erhöhen Ihre Chancen deutlich:

• Das Wichtigste ist ein aussagekräftiges Exposé
• Hochwertige Fotos bei Tageslicht
• Klare Beschreibung: Lage, Zustand, Ausstattung, Besonderheiten
• Professionelle Grundrisse
• Optional: 360°-Rundgang oder Video für mehr Reichweite

Tipp: Virtuelle Rundgänge können laut Studien die Anzahl qualifizierter Anfragen um bis zu 30 % steigern.

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Reichweite aufbauen: Mehr als ein Inserat reicht nicht

Viele Verkäufe scheitern nicht wegen der Immobilie selbst,
sondern aufgrund mangelnder Sichtbarkeit im Markt.

• Veröffentlichen Sie auf mehreren Plattformen gleichzeitig
  (z. B. willhaben.at, immowelt.at, immobilien.net)
• Achten Sie auf Aktualität und Konsistenz in allen Inseraten
• Nutzen Sie Tools wie ARU myimmo, um Ihr Inserat einmalig zu erstellen
  und automatisch auf über 20 Immobilienportalen zu veröffentlichen.

So sparen Sie Zeit, vermeiden doppelte Arbeit und erreichen deutlich mehr Interessenten.

Sie wollen wissen, welche Immobilienportale die größte Reichweite bieten? In unserem Vergleich der wichtigsten Immobilienportale erfahren Sie, wo Sie die meisten Interessenten erreichen.

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Preisstrategie: realistisch, aber mit Spielraum

• Starten Sie mit einem moderaten Aufschlag von 5–10 % über Ihrem Zielpreis.
• So haben Sie Verhandlungsspielraum, ohne unattraktiv zu wirken.
• Beobachten Sie die Reaktionen am Markt – und passen Sie bei Bedarf an.

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Persönlicher Kontakt – Besichtigungen & Verhandlungsgespräche

Den richtigen Eindruck hinterlassen

Sobald die ersten Anfragen eintreffen,
beginnt der persönliche Teil des Verkaufsprozesses.
Eine gut vorbereitete Besichtigung hilft Ihnen,
Vertrauen aufzubauen und Ihre Immobilie im besten Licht zu zeigen.

• Ordnung, Sauberkeit und gutes Licht sind entscheidend
• Kleine Reparaturen (z. B. Wände ausbessern, Türgriffe richten) verbessern den Gesamteindruck
• Legen Sie Grundriss, Energieausweis und Exposé bereit

Tipp: Planen Sie konkrete Zeitfenster für Besichtigungen,
z. B. samstags 10–12 Uhr. Das reduziert Stress und zeigt Professionalität.

Mit ARU myimmo können Sie die Anfragen aller Portale zentral an einer Stelle verwalten – effizient und übersichtlich.

Verwalten Sie Ihre Immobilienanfragen zentral und stressfrei – mit ARU myimmo: Jetzt ARU myimmo entdecken

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Zahlungsfähigkeit frühzeitig klären

Die schönste Besichtigung bringt wenig,
wenn die Finanzierung nicht gesichert ist.

• Bitten Sie Interessenten um eine Finanzierungsbestätigung der Bank
• Sprechen Sie dieses Thema frühzeitig an – sachlich und respektvoll
• So vermeiden Sie spätere Enttäuschungen und unnötige Verzögerungen

Tipp: Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen.
Ein seriöser Käufer versteht, dass Bonität geprüft werden muss.

Sichern Sie sich ab: Finden Sie mit ARU Immobilien die passende Finanzierungslösung oder lassen Sie Ihre Käufer frühzeitig beraten: Jetzt Finanzierungsberatung anfordern

Typische Fragen souverän beantworten

Interessent wollen nachvollziehen,
warum die Immobilie verkauft wird und ob sie langfristig passt.

Bereiten Sie sich auf Fragen vor wie:

• Warum verkaufen Sie die Immobilie?
• Welche Mängel oder Sanierungen sind bekannt?
• Wer wohnt derzeit darin? Wann ist Übergabe möglich?

Ein ehrlicher, klarer Ton schafft Vertrauen – auch wenn nicht alles perfekt ist.

Rechtlich abgesichert – Vertrag, Steuern & Übergabe

Der Kaufvertrag – nur mit Notar gültig

In Österreich muss der Kaufvertrag für eine Immobilie
notariell beurkundet werden.

• Die Kosten dafür liegen in der Regel bei 1,5–2 % des Kaufpreises, zzgl. Gebühren
• Klären Sie vor der Kaufvertragsunterzeichnung alle wesentlichen Parameter, wie zum Beispiel:
  • Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt der Übergabe
  • Inventar und Übergabestichtag
  • Etwaige Gewährleistungsansprüche

Eine sorgfältige Vertragsgestaltung schützt Käufer und Verkäufer, indem sie den Anspruch auf Eigentumsübertragung rechtlich absichert.

Tipp: Um Fehler zu vermeiden, suchen Sie vor finaler Unterschrift, am besten bereits während der Verhandlungsphase, ein Gespräch mit einem unabhängigen Immobilienexperten, um in dieser heiklen Phase Fehlerquellen auszuschließen.

Steuerliche Fragen rechtzeitig prüfen

Bei einem Immobilienverkauf in Österreich kann die sogenannte Immobilienertragsteuer (ImmoESt) anfallen:

• Der Steuersatz beträgt pauschal 30 % auf den Verkaufsgewinn
• Ausnahmen gelten z. B. bei Hauptwohnsitz (mind. 2 Jahre durchgehend oder 5 von 10 Jahren Nutzung)
• Bei Immobilien, die vor dem 31.3.2002 gekauft wurden, gilt ein pauschaler Abzug von 86 %

Tipp: Holen Sie sich bei Unsicherheiten steuerliche Beratung – vor allem bei Erbschaften oder Altbeständen.

Übergabe und Zahlung – rechtssicher abschließen

• Die Übergabe erfolgt erst nach vollständiger Zahlung
• Ideal ist ein Treuhandkonto beim Notar, das Sicherheit für beide Seiten bietet
• Erstellen Sie ein Übergabeprotokoll mit:
  • Zählerständen (Strom, Gas, Wasser)
  • Anzahl der Schlüssel
  • Zustand der Immobilie

Tipp: Vereinbaren Sie eine Haftungsregelung im Vertrag,
die Mängelansprüche nach der Übergabe klar begrenzt (in der Regel max. 2 Jahre).

In Ihrem ARU myimmo Backoffice finden Sie alle nötigen Dokumente, Checklisten und Hilfestellungen wie zum Beispiel das Übergabeprotokoll: Mehr zu ARU myimmo erfahren

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Digitale Unterstützung – effizient verkaufen mit den richtigen Tools

Ein Immobilienverkauf erfordert Übersicht, Genauigkeit und Wiederholung.
Gerade wenn Sie privat verkaufen, können digitale Tools
Ihnen viele dieser Aufgaben abnehmen – ohne, dass Sie auf Kontrolle verzichten.

ARU myimmo wurde genau dafür entwickelt:
Damit Sie als Privatverkäufer professionell auftreten,
Fehler vermeiden und Zeit sparen,
ohne auf individuelle Entscheidungen verzichten zu müssen.

Diese Funktionen entlasten Sie konkret:

• Inserate auf 20+ Portalen mit nur einer Eingabe

  • Sie erreichen mehr Interessent, ohne zusätzlichen Aufwand

• Exposé-Generator:
  Erstellen Sie automatisch professionelle PDF-Unterlagen,
  die Sie Interessent vorab zusenden können

• Vorlagen für Verträge und Übergabeprotokolle:
  Spart Zeit, reduziert Unsicherheiten und schützt rechtlich

• Zusatzleistungen bei Bedarf:
  Immobilienbewertung, professionelle Fotografie, 360°-Rundgänge oder Beratung
  – wahlweise und jederzeit ergänzbar

Tipp: ARU myimmo ist kein Maklerersatz –
aber ein praktisches Werkzeug für alle,
die ihre Immobilie selbst verkaufen wollen – strukturiert und souverän.

Kurz & klar: Checkliste der wichtigsten Unterlagen

Pflichtdokumente für jeden Immobilienverkauf

• Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
• Gültiger Energieausweis (inkl. HWB und fGEE im Inserat)
• Bauakt mit Plänen und Genehmigungen
• Flächenwidmungsplan
• Belastungsnachweis der Bank (Pfandfreistellung)
• Wohnflächenberechnung nach aktueller Norm
• Objektbeschreibung inkl. Zustand & Ausstattung

Mögliche Zusatzdokumente (je nach Fall)

• Erbschein oder Nachlassverzeichnis (bei Erbschaft)
• Nutzwertgutachten, Wohnungseigentumsvertrag, Eigentümerversammlungen (bei Wohnungen)
• Förderungsunterlagen (bei geförderten Objekten)
• Mietverträge, Betriebskostenübersicht (bei vermieteten Immobilien)
• Altlastenbescheide oder Denkmalschutzinformationen (bei Sonderfällen)

Kurz & klar: Ihre Immobilienverkaufs-Checkliste auf einen Blick

Vorbereitung

• Grundbuchauszug, Energieausweis & Bauakt besorgen
• Verkaufsnebenkosten kalkulieren
• Professionelle Wertermittlung durch ARU Immobilien

Inserat & Sichtbarkeit

• Hochwertige Fotos und präziser Beschreibungstext
• Inserate auf mehreren Portalen veröffentlichen
• Angebotspreis mit realistischem Spielraum festlegen

Besichtigungen & Gespräche

• Immobilie optisch aufbereiten
• Unterlagen bereithalten (Exposé, Energieausweis)
• Finanzierungsbestätigung der Käufer einholen

Vertrag & Übergabe

• Kaufvertrag notariell beurkunden lassen
• Immobilienertragsteuer prüfen
• Übergabeprotokoll und Zahlung über Treuhand abwickeln

Digitale Unterstützung nutzen

• Inserate, Exposés und Vorlagen mit ARU myimmo automatisieren
• Auf Wunsch: Bewertung, Fotoservice, persönliche Beratung

Häufige Fragen zum privaten Immobilienverkauf

Brauche ich zwingend einen Makler?

Nein. Ein Makler kann unterstützen, ist aber keine Voraussetzung.
Mit ausreichend Information, guter Vorbereitung und den richtigen Tools
können auch Privatpersonen professionell und sicher verkaufen.

Welche Kosten kommen beim Verkauf auf mich zu?

Neben eventuellen Steuern (z. B. Immobilienertragsteuer)
können Kosten für Notar, Grundbuch, Energieausweis und ggf. Zusatzleistungen ebtstehen
(Fotos, Inserate auf Plattformen etc.).
Eine grobe Orientierung: 3–5 % des Verkaufspreises.

Was passiert, wenn ich Fehler mache?

Einige Fehler (z. B. falsche Preisansetzung, fehlende Unterlagen)
führen oft nur zu Verzögerungen – andere können rechtliche Folgen haben.
Deshalb ist eine strukturierte Checkliste und der Einsatz von geprüften Vorlagen sinnvoll.

Wie stelle ich sicher, dass der Käufer zahlungsfähig ist?

Bitten Sie um eine Finanzierungsbestätigung der Bank,
bevor Sie verbindlich zusagen oder einen Vertrag unterschreiben.
Das ist gängige Praxis und schützt beide Seiten.

Ist der Verkauf ohne Makler überhaupt erlaubt?

Ja. In Österreich ist der Eigenverkauf einer Immobilie jederzeit zulässig.
Es gelten jedoch die gleichen rechtlichen Anforderungen wie für professionelle Anbieter.
Verkäufer:innen sind z. B. verpflichtet, vollständige und korrekte Angaben zu machen
und steuerliche Vorschriften einzuhalten.

Was bringt mir ein Tool wie ARU|myimmo konkret?

Es spart Zeit, vermeidet doppelte Arbeit und stellt sicher,
dass Inserate, Unterlagen und Abläufe professionell gestaltet sind –
auch wenn Sie keine Erfahrung im Immobilienverkauf haben.

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Quellen & Hinweise

• oesterreich.gv.at – Rechtliche Grundlagen zur Vermietung, Energieausweis, Mietrecht
• WKO.at – Informationen zum Mietrechtsgesetz (MRG), Mietzinsbildung und Vermieterpflichten
• Finanzministerium – BMF.gv.at – Informationen zur Indexierung & steuerlichen Behandlung von Mieteinnahmen
• Eigene Erfahrungswerte & Praxisdaten von ARU Immobilien

Alle Angaben nach bestem Wissen recherchiert. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle rechtliche oder steuerliche Beratung.

Grunderwerbsteuer (GESt): 3,5 % des Kaufpreises

• Eintragungsgebühr ins Grundbuch: 1,1 % des Kaufpreises

Eine detaillierte Aufschlüsselung und weitere Informationen finden Sie in unserem Praxis-Guide zu Steuern beim Hausverkauf.

Tipp: Holen Sie sich bei Unsicherheiten steuerliche Beratung – vor allem bei Erbschaften oder Altbeständen.