Welche Unterlagen brauche ich für den Immobilienverkauf in Österreich?

Der umfassende Überblick für Eigentümer – inklusive Tipps zur Beschaffung und rechtlicher Absicherung

Ein Immobilienverkauf ist mehr als ein Inserat und ein Notartermin.
Ohne vollständige und aktuelle Unterlagen können sich
Verhandlungen verzögern, Käufer abspringen oder rechtliche Probleme entstehen.

Gerade in Österreich gelten klare Anforderungen an Dokumente,
die beim Verkauf vorliegen müssen – unabhängig davon,
ob Sie ein Haus, eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück verkaufen.

In diesem Beitrag erfahren Sie:

• Welche Unterlagen Sie in jedem Fall benötigen
• Wo Sie diese bekommen und welche Fristen wichtig sind
• Welche Sonderfälle zusätzliche Dokumente erfordern
• Wie Sie mit digitalen Tools wie ARU myimmo nichts übersehen

Diese Zusammenstellung ergänzt ideal unsere ultimative Checkliste für den Immobilienverkauf, die alle Aspekte des Verkaufsprozesses abdeckt.

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Die 7 wichtigsten Pflichtunterlagen für den Immobilienverkauf

Diese Unterlagen sollten Sie in jedem Fall vorbereiten –
egal, ob Sie privat verkaufen oder einen Makler beauftragen.

Grundbuchauszug

Der Grundbuchauszug zeigt, dass Sie Eigentümer sind
und ob Belastungen wie Hypotheken, Wegerechte oder Pfandrechte bestehen.

• Woher? Bezirksgericht oder online über FinanzOnline über ARU myimmo
• Kosten: ca. 15–20 €
• Dauer: Online meist sofort, persönlich 1–3 Werktage
• Hinweis: Der Auszug darf beim Verkauf nicht älter als 3 Monate sein

Energieausweis

Seit 2012 ist der Energieausweis in Österreich verpflichtend.
Er dokumentiert den Heizwärmebedarf (HWB) und die Energieeffizienz (fGEE) der Immobilie.

• Woher? Bei zertifizierten Fachleuten (z. B. Ziviltechniker, Energieberater) oder direkt und kostengünstig über die ARU Immobilien GmbH.
• Kosten: 250–600 € für Einfamilienhäuser, mehr bei größeren Objekten
• Dauer: ca. 1–2 Wochen
• Wichtig: Ohne gültigen Energieausweis drohen Verwaltungsstrafen bis zu 1.450 €
• Inseratspflicht: HWB und fGEE müssen bereits im Online-Inserat angegeben sein

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Bauakt & Baugenehmigungen

Im Bauakt befinden sich:

• Originalbaupläne

• Nachweise über genehmigte Umbauten

• Genehmigungen für Nebengebäude oder Zubauten

• Woher? Baubehörde der Gemeinde

• Kosten: meist kostenlos

• Dauer: 3–10 Werktage

• Hinweis: Besonders wichtig bei älteren Häusern – fehlende Genehmigungen können Haftungsrisiken auslösen

Flächenwidmungsplan und Bebauungsplan

Der Flächenwidmungsplan zeigt, welche Nutzung für das Grundstück vorgesehen ist – etwa ob es sich um Bauland, Grünland oder eine Verkehrsfläche handelt – und ist besonders wichtig beim Verkauf von Projekten, Baugrundstücken und Einfamilienhäusern.

• Woher? Gemeindeamt oder Stadtplanungsamt (Behörde)
• Kosten: ca. 10–30 € oder teilweise kostenlos
• Dauer: meist wenige Tage
• Tipp: Viele Käufer prüfen die Widmung genau –
  fehlende oder veraltete Pläne wirken abschreckend

Nachweis über Belastungen

Auch wenn eine Hypothek bereits abbezahlt ist,
kann sie noch im Grundbuch eingetragen sein.
Dann muss eine Löschung nachgewiesen oder vereinbart werden.

• Woher? Im C - Blatt des Grundbuchauszuges
• Kosten: Grunbuchauszug ca 15€
• Dauer: wenige Werktage
• Wichtig: Ohne Löschungsnachweis kann der Verkauf blockiert werden

Tipp: Bei Belastungen im Grundbuch, empfiehlt es sich einen Immobilienexperten zu konsultieren.

Wohnflächenberechnung und Grundrissplan

Eine präzise Wohnflächenberechnung ist wichtig für das Exposé
und die Vergleichbarkeit mit anderen Immobilien.

• Woher? Architekt, Baumeister oder aus dem Bauakt
• Kosten: je nach Aufwand 50–300 €
• Hinweis: Viele alte Berechnungen entsprechen nicht der aktuellen Ö-Norm B 1800 – prüfen Sie rechtzeitig

Objektbeschreibung / Zustandsdokumentation

Auch wenn nicht gesetzlich vorgeschrieben:
Eine sachliche Beschreibung von Ausstattung, Zustand, Renovierungen etc.
hilft bei der Haftungsabsicherung und schafft Vertrauen.

• Tipp: Nutzen Sie Exposé-Vorlagen, um nichts zu vergessen –
  Tools wie ARU myimmo stellen diese in strukturierter Form zur Verfügung. Der Text wird automatisch mit Hilfe einer künstlichen Intelligenz generiert.

Sonderfälle – diese Unterlagen könnten zusätzlich erforderlich sein

Je nach Situation können weitere Dokumente notwendig sein,
um den Verkauf reibungslos und rechtssicher abzuwickeln.
Besonders bei Erbschaften, Eigentumswohnungen oder Förderungen
gibt es spezielle Anforderungen.

Erbschaft – Verkauf aus dem Nachlass

Wenn Sie eine Immobilie geerbt haben, benötigen Sie:

• Erbschein oder gerichtliches Nachlassverzeichnis
• Woher? Nachlassgericht oder Notar
• Kosten: ca. 50–100 €
• Dauer: meist 2–6 Wochen

Ohne diese Dokumente wird der Verkauf in der Regel vom Notar nicht durchgeführt,
da die Eigentumsumschreibung rechtlich nicht eindeutig belegt ist. Wenn Sie eine Immobilie aus einer Erbschaft verkaufen, beachten Sie auch unseren Leitfaden zum Immobilienverkauf im Erbfall.

Wohnungseigentum (WEG) – Verkauf einer Eigentumswohnung

Für Eigentumswohnungen sind weitere Unterlagen nötig:

• Nutzwertgutachten

• Wohnungseigentumsvertrag

• Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen

• Betriebskostenübersicht

• Auflistung der Rücklagen

• Woher? Hausverwaltung

• Kosten: meist kostenlos oder geringe Kopiergebühren

• Tipp: Lassen SIe sich die Dokumente von der Hausverwaltung oder einem Immobilienexperten im Detail erklären.

Förderungen – öffentlich geförderter Wohnbau

Falls Sie eine geförderte Immobilie verkaufen,
müssen bestimmte Auflagen beachtet werden.

• Förderungsvertrag und Bescheide
• Woher? Landesregierung bzw. Förderstelle (z. B. MA 50 in Wien)
• Wichtig:
  • Ein vorzeitiger Verkauf kann Rückzahlungspflichten auslösen
  • Es gelten oft Mindesthaltedauern oder Zustimmungspflichten

Vermietete Immobilie – mit bestehenden Mietverträgen

Wenn Ihre Immobilie aktuell vermietet ist:

• Kopie des Mietvertrags
• Angaben zur Miethöhe, Nebenkosten, Kaution
• Energieausweis für vermietete Flächen

Käufer treten automatisch in bestehende Mietverhältnisse ein.
Ein fehlender oder fehlerhafter Mietvertrag kann daher zum Risiko werden.

Sonstiges (nach Bedarf)

In Einzelfällen können auch folgende Dokumente sinnvoll oder notwendig sein:

• Altlastenbescheid (bei Grundstücken oder älteren Gebäuden)
• Bestätigung über Denkmalschutz (bei historischen Objekten)
• Nachweise über Sanierungen oder Förderungen

Grundregel: Je mehr Klarheit Sie im Vorfeld schaffen,
desto reibungsloser verläuft der Verkaufsprozess.

Häufige Stolperfallen & rechtliche Risiken

Auch wenn die Unterlagenbeschaffung einfach klingt –
viele Verkäufer übersehen entscheidende Punkte.
Diese Fehler können den Verkauf verzögern oder sogar rechtliche Folgen haben.

Veraltete Grundbuchdaten

• Alte Pfandrechte oder nicht gelöschte Hypotheken
• Namensänderungen, die nicht eingetragen wurden
• Miteigentumsverhältnisse ohne Klarheit

Tipp: Überprüfen Sie den aktuellen Grundbuchstand frühzeitig –
notfalls gemeinsam mit Ihrer Bank oder einem Notar.

Fehlende Genehmigungen & unvollständiger Bauakt

• Zubauten oder Umbauten ohne Genehmigung
• Unvollständige Pläne bei älteren Gebäuden
• Nachträgliche Änderungen, die nicht eingetragen wurden

Dies zählt zu den häufigsten Fehlern beim Immobilienverkauf, die unbedingt vermieden werden sollten.

Dies kann zu Rückabwicklungen oder Haftung führen –
dokumentieren Sie lieber zu viel als zu wenig.

Energieausweis nicht erstellt oder nicht im Inserat erwähnt

• Seit 2012 besteht Pflicht zur Vorlage beim Verkauf
• HWB und fGEE müssen im Inserat genannt werden
• Fehlt der Ausweis, drohen Strafen und rechtliche Nachteile

Ohne Energieausweis wird gesetzlich automatisch
die schlechteste Energieklasse angenommen – was Käuferrechte auslösen kann.

Haftung bei versteckten Mängeln

Verkäufer haften bei versteckten Mängeln grundsätzlich drei Jahre ab Übergabe (§ 933 ABGB). Wurden Mängel jedoch arglistig verschwiegen, können Käufer bis zu 30 Jahre lang Schadenersatz einklagen. Besonders bei Altbauten oder Erbschaften empfiehlt sich daher eine detaillierte Zustands­dokumentation mit Fotos und Übergabe­protokoll – das schützt beide Seiten und schafft Vertrauen.

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So beschaffen Sie Ihre Unterlagen effizient

Viele Dokumente können heute online oder gebündelt beantragt werden.
Wer rechtzeitig plant, spart Zeit, Kosten und Nerven.

Grundbuchauszug online beantragen. Auch für die korrekte Immobilienbewertung sind diese Dokumente unverzichtbar

• Über FinanzOnline abrufbar bzw. ARU myimmo – sofort verfügbar
• Kostet meist weniger als beim Bezirksgericht

Energieausweis frühzeitig beauftragen

• Erstellen lassen durch Ziviltechniker, Architekten oder Energieberater
• Je früher, desto besser – insbesondere bei Altbauten oder komplizierten Objekten

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Bauakt & Pläne bei Gemeinde anfordern

• Persönlich oder schriftlich beim Bauamt
• Oft dauert die Bearbeitung 5–10 Werktage
• Nehmen Sie Ausweis und Kaufvertrag mit (wenn vorhanden)

Hausverwaltung kontaktieren (bei Wohnungen)

• Fragen Sie gezielt nach den wichtigsten Unterlagen
• Viele Verwaltungen schicken Teilungserklärung, Abrechnung und Protokolle per E-Mail

Förderstellen & Behörden nicht vergessen

• Bei Förderverträgen: zuständige Landesstelle oder Magistratsabteilung
• Je nach Bundesland unterschiedlich geregelt (Wien: MA 50, NÖ: Amt der Landesregierung)

Tipp: Eine einfache Checkliste hilft, den Überblick zu behalten –
Tools wie ARU myimmo stellen diese digital zur Verfügung und erinnern an fehlende Unterlagen.

Kurz & klar: Checkliste der wichtigsten Unterlagen

Wenn Sie bereits wissen, dass Sie Ihre Immobilie ohne Makler verkaufen möchten, ist eine gründliche Vorbereitung der Dokumente besonders wichtig.

Pflichtdokumente für jeden Immobilienverkauf

• Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
• Gültiger Energieausweis (inkl. HWB und fGEE im Inserat)
• Bauakt mit Plänen und Genehmigungen
• Flächenwidmungsplan
• Belastungsnachweis der Bank (Pfandfreistellung)
• Wohnflächenberechnung nach aktueller Norm
• Objektbeschreibung inkl. Zustand & Ausstattung

Mögliche Zusatzdokumente (je nach Fall)

• Erbschein oder Nachlassverzeichnis (bei Erbschaft)
• Wohnungseigentumsvertrag und Nutzwertgutachten sowie Eigentümerversammlungen (bei Wohnungen)
• Förderungsunterlagen (bei geförderten Objekten)
• Mietverträge, Betriebskostenübersicht (bei vermieteten Immobilien)
• Altlastenbescheide oder Denkmalschutzinformationen (bei Sonderfällen)

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Häufige Fragen (FAQ)

Muss ich alle Unterlagen vor dem Inserat haben?

Nein – aber die wichtigsten (Grundbuchauszug, Energieausweis, Baupläne)
sollten vor der ersten Besichtigung vollständig und aktuell vorliegen.
Je besser Sie vorbereitet sind, desto professioneller treten Sie auf.

Was passiert, wenn ein Dokument fehlt?

Das hängt vom Dokument ab.
Ein fehlender Energieausweis kann zu Geldstrafen führen,
ein unvollständiger Bauakt zu späteren Haftungsansprüchen.
Im Zweifel lieber zu früh als zu spät besorgen.

Kann ich auch mit digitalen Kopien verkaufen?

Ja – viele Käufer und Notare akzeptieren PDF-Dokumente,
sofern sie aktuell und vollständig sind.
Originale sollten jedoch zur Einsicht bereitliegen.

Wie unterstützt mich ARU myimmo bei der Dokumentenverwaltung?

ARU myimmo stellt digitale Checklisten, und Vorlagen zur Verfügung,
die Sie durch den gesamten Verkaufsprozess begleiten.
Durch den strukturierten Aufbau des Programmes sehen Sie jederzeit welche Unterlagen und Daten Sie noch benötigen und wie Sie die Daten am besten verwalten.

Empfehlung: Vereinbaren Sie ein Gespräch mit einem Immobilienexperten,
um Ihre Unterlagen professionell aufbereiten und analysieren zu lassen.
Der Aufwand ist gering – doch der Nutzen groß: Sie vermeiden spätere Probleme
und schaffen eine solide Grundlage für einen reibungslosen Verkaufsprozess.

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Fazit – Vollständige Unterlagen sind der Schlüssel zu einem erfolgreichen und sorgfältigen Verkauf

Ein Immobilienverkauf ist nicht nur eine rechtliche Transaktion –
sondern auch eine Frage von Vertrauen, Vorbereitung und Verlässlichkeit. Der provisionsfreie Verkauf mit ARU myimmo kombiniert professionelle Unterstützung mit maximaler Kostenkontrolle.

Mit vollständigen, aktuellen und gut strukturierten Unterlagen:

• schaffen Sie Klarheit für Interessent
• vermeiden Sie rechtliche Fallstricke
• beschleunigen Sie den Verkaufsprozess spürbar
• und zeigen Professionalität – auch ohne Makler

Nutzen Sie digitale Hilfsmittel wie Checklisten, Vorlagen oder Tools wie ARU myimmo,
um den Überblick zu behalten und Schritt für Schritt sicher zum Abschluss zu kommen.

Denn ein guter Verkauf beginnt nicht beim Inserat –
sondern bei der Dokumentation.

Lassen Sie Ihre Unterlagen prüfen und starten Sie vorbereitet – buchen Sie jetzt ein persönliches Gespräch:
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Quellen & Hinweise

• oesterreich.gv.at – Rechtliche Grundlagen zur Vermietung, Energieausweis, Mietrecht
• WKO.at – Informationen zum Mietrechtsgesetz (MRG), Mietzinsbildung und Vermieterpflichten
• Finanzministerium – BMF.gv.at – Informationen zur Indexierung & steuerlichen Behandlung von Mieteinnahmen
• Eigene Erfahrungswerte & Praxisdaten von ARU Immobilien

Alle Angaben nach bestem Wissen recherchiert. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle rechtliche oder steuerliche Beratung.