Steuern Hausverkauf Österreich 2025: Der komplette Guide

Warum beim Hausverkauf überhaupt Steuern anfallen

Bis zum Jahr 2012 konnten private Immobilienverkäufe nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist komplett steuerfrei abgewickelt werden. Das hat sich grundlegend geändert:

Seit dem 1. April 2012 fällt auf jeden privaten Verkauf von Haus oder Wohnung die sogenannte Immobilienertragsteuer (ImmoESt) an. Diese beträgt pauschal 30 % des Veräußerungsgewinns, also der Differenz zwischen dem Verkaufserlös und den Anschaffungs- sowie investierten Verbesserungskosten¹.

Die Klärung steuerlicher Fragen ist ein wesentlicher Bestandteil eines erfolgreichen Immobilienverkaufs. Unsere ultimative Checkliste für den Immobilienverkauf führt Sie durch alle notwendigen Schritte.

Wichtig: Die Steuerpflicht besteht nur bei entgeltlichen Verkäufen – also immer dann, wenn Geld fließt. Schenkungen oder Erbschaften sind von der ImmoESt befreit, unterliegen aber anderen Regelungen wie der Grunderwerbsteuer².

Wann Sie steuerfrei verkaufen können

Hauptwohnsitzbefreiung

Eine der wichtigsten Ausnahmen von der Immobilienertragsteuer ist die sogenannte Hauptwohnsitzbefreiung. Sie greift, wenn das Objekt tatsächlich und nachweislich als Hauptwohnsitz genutzt wurde. Dafür gibt es zwei mögliche Varianten:

Die Befreiung gilt ausschließlich für Eigenheime oder Eigentumswohnungen, die zu mindestens zwei Dritteln zu Wohnzwecken genutzt wurden. Sobald mehr als ein Drittel gewerblich oder vermietet wurde, entfällt die Steuerfreiheit vollständig³.

Herstellerbefreiung

Wer ein Haus selbst errichtet hat – also als Bauherr aufgetreten ist und das finanzielle sowie bauliche Risiko getragen hat –, kann unter Umständen von der sogenannten Herstellerbefreiung profitieren. In diesem Fall bleibt der Gewinn aus dem Gebäudeanteil steuerfrei.

Der Grund und Boden bleibt hingegen steuerpflichtig – außer es liegt gleichzeitig ein Hauptwohnsitz gemäß obiger Regelung vor⁴.

Wichtig: Die Herstellerbefreiung greift nicht, wenn das Gebäude innerhalb der letzten zehn Jahre ganz oder teilweise vermietet oder betrieblich genutzt wurde⁵.

Wie viel Steuern tatsächlich fällig werden

Neufälle – Kauf ab dem 1. April 2002

Wir unterscheiden zwischen Alt und Neuvermögen.
In Fällen, in denen das Haus nach dem 1. 4. 2002 gekauft wurde, wird der tatsächliche Veräußerungsgewinn besteuert. Dieser berechnet sich aus dem:

Verkaufspreis – Anschaffungskosten – wertsteigernde Investitionen

Wertsteigernde Investitionen sind zum Beispiel größere Umbauten, Dachsanierungen oder Anbauten. Kosten für Makler, Anzeigen oder Notare mindern den steuerpflichtigen Gewinn hingegen nicht⁶.

Beispiel:
Ein Haus wurde 2010 um € 250.000 gekauft und 2025 um € 350.000 verkauft.

• Veräußerungsgewinn: € 100.000
• Immobilienertragsteuer (30 %): € 30.000

Altbestand – Kauf vor dem 1. April 2002

Bei sogenannten Altbeständen, also Immobilien, die vor dem 1. April 2002 angeschafft wurden, gelten pauschalierte Regelungen zur Ermittlung des steuerpflichtigen Anteils:

Beispiel:
Ein Haus wurde 1995 gekauft und 2025 für € 450.000 verkauft.

• Die Liegenschaft ist Altvermögen. Deshalb gilt: 14 % steuerpflichtig = € 63.000 - Steuer: € 18.900 (4,2 %)

Beispiel:
Ein Grundstück wird für € 450.000 verkauft.

• Mit nachträglicher Umwidmung ab 1987: 60 % steuerpflichtig = € 270.000 - Steuer: € 81.000 (18 %)⁷

Tipp: Eine nachträgliche Widmung in Bauland oder eine Nutzungsänderung kann den Steuersatz mehr als vervierfachen – klären Sie rechtzeitig, welche Einstufung für Ihre Immobilie gilt.

Hinweis: Die vorhergehenden Berechnungen beziehen sich auf Standardimmobilien mit einer Grundstücksfläche von etwa 1.000 m²
und ausschließlich privater Wohnnutzung.
Bei größeren Grundstücken, geerbten Objekten oder gemischt genutzten Liegenschaften
kann sich die steuerliche Belastung erheblich verändern.

Empfehlung: Gerade bei komplexeren Immobilien – etwa bei Erbschaften, gemischter Nutzung oder Betriebsvermögen –
ist es sinnvoll, im Rahmen einer Immobilienbewertung auch eine steuerliche Einschätzung durch einen Experten vornehmen zu lassen.
Sobald alle relevanten Unterlagen vorliegen, kann ein Immobilienfachmann die Daten analysieren
und eine fundierte Berechnung der zu erwartenden Steuerlast erstellen.

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Sonderfälle & Stolperfallen

Die steuerlichen Regelungen beim Immobilienverkauf enthalten zahlreiche Fallstricke, die zu vermeiden sind. Besondere Vorsicht ist geboten bei:

Vermietete oder teilvermietete Immobilien

Die Hauptwohnsitzbefreiung greift nur, wenn die Immobilie überwiegend zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Eine teilweise oder vollständige Vermietung kann die Steuerfreiheit einschränken oder aufheben:

• Vollständige Vermietung:
  Ist die Immobilie durchgehend vermietet und wurde nie oder nicht ausreichend lange als Hauptwohnsitz genutzt, ist der Verkauf steuerpflichtig.
  Wurde sie jedoch zuvor als Hauptwohnsitz genutzt und erfüllt die 5-von-10-Jahre-Regel (mindestens 5 Jahre durchgehend innerhalb der letzten 10 Jahre), bleibt der Verkauf steuerfrei, auch wenn sie später vermietet war.
  Beispiel: 8 Jahre Hauptwohnsitz, dann 2 Jahre vermietet - steuerfrei nach der 5-von-10-Jahre-Regel.

• Teilvermietung oder Nutzung als Homeoffice:
  Der Umfang der fremdgenutzten Fläche entscheidet:

  • Weniger als 20 % fremdgenutzt (z. B. vermietet oder als Büro) - Steuerfreiheit bleibt vollständig erhalten.
  • 20–33 % fremdgenutzt - Steuerfreiheit gilt anteilig für den selbstgenutzten Teil, der fremdgenutzte Teil ist steuerpflichtig.
  • Mehr als 33 % fremdgenutzt - Steuerfreiheit entfällt vollständig, der gesamte Verkauf ist steuerpflichtig.

Tipp: Bei gemischt genutzten Immobilien empfiehlt sich eine Flächenaufstellung durch einen Architekten oder Gutachter, um eine klare steuerliche Einordnung zu gewährleisten.

Grundstücksteilung & 1.000-m²-Grenze

Die Hauptwohnsitzbefreiung gilt für maximal 1.000 m² Grundfläche. Überschreitet das Grundstück diese Grenze oder wird nur ein Teil verkauft, ist der überschießende Flächenanteil steuerpflichtig:

• Verkauf des gesamten Grundstücks: Der Anteil über 1.000 m² ist steuerpflichtig.
• Teilverkauf: Der verkaufte Teil ist steuerpflichtig, es sei denn, der verbleibende Teil erfüllt weiterhin die Hauptwohnsitzbedingungen.

Tipp: Ein Verkehrswertgutachten hilft, den Verkaufspreis auf Haus, steuerfreie Fläche und steuerpflichtige Fläche aufzuteilen – das sorgt für Transparenz und schützt vor Nachforderungen des Finanzamts.

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Umwidmung nach 1987

Bei Altbeständen (Immobilien, angeschafft vor dem 1. April 2002) gilt:

• Wurde das Grundstück ab 1987 als Bauland gewidmet, steigt der steuerpflichtige Anteil des Erlöses von 14 % auf 60 %. Das ergibt eine effektive Steuerlast von 18 % auf den Gesamtverkaufserlös (60 % × 30 % Steuersatz).

• Besonders heikel: Erfolgt die Umwidmung nach dem Verkauf, aber innerhalb von fünf Jahren, kann das Finanzamt eine Nachversteuerung verlangen. Rückwirkend wird dann von 60 % steuerpflichtigem Erlös ausgegangen – zuzüglich Zinsen.

Tipp: Prüfen Sie vor dem Verkauf den aktuellen und geplanten Widmungsstatus Ihres Grundstücks, z. B. durch Einsicht in die Flächenwidmungspläne der Gemeinde oder Rücksprache mit einem Experten.

Familienverkäufe & gemischte Schenkungen

Wenn der Verkaufspreis deutlich unter dem Marktwert liegt – etwa bei Verkäufen an Kinder oder Enkel –, stuft das Finanzamt den Vorgang als gemischte Schenkung ein.
Das bedeutet:

• Auf den entgeltlichen Teil fällt Immobilienertragsteuer an,
• auf den unentgeltlichen Teil wird Grunderwerbsteuer fällig.

Ein Verkehrswertgutachten kann dabei helfen, eine saubere Trennung der beiden Bestandteile vorzunehmen – und dient als wichtige Absicherung gegenüber dem Finanzamt.

Hinweis: Wird bei einem Teilverkauf der Hauptwohnsitz nicht zur Gänze aufgegeben, entfällt auch für diesen Anteil die Steuerfreiheit.

Formale Pflichten – So läuft die Steuerabfuhr

Beim Verkauf einer Immobilie müssen bestimmte formale Schritte eingehalten werden, insbesondere was die Meldung und Abfuhr der Steuer betrifft. Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die wichtigsten Pflichten:

Diese Unterlagen sollten Sie griffbereit haben:

• Kaufvertrag oder Einantwortungsbeschluss (bei geerbten Immobilien)
• Rechnungen über wertsteigernde Investitionen (z. B. Dach, Fenster, Zubauten)
• Meldezettel, die den Hauptwohnsitz nachweisen
• Bauabrechnungen oder Belege zur Herstellerbefreiung
• Verkehrswertgutachten, vor allem bei gemischten Schenkungen oder Teilverkäufen Immobilienbewertung starten

Tipp: Eine vollständige Dokumentation der notwendigen Unterlagen erleichtert nicht nur die steuerliche Einstufung – sie schafft auch Vertrauen beim Käufer und reduziert Rückfragen von Notar oder Finanzamt.

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Praxis-Checkliste – In 7 Schritten steuerlich sicher verkaufen

Ein Hausverkauf kann steuerlich überraschend komplex sein – mit dieser Schritt-für-Schritt-Checkliste behalten Sie den Überblick:

1. Eigene Situation prüfen
   Klären Sie, ob Ihre Immobilie ein Alt- oder Neufall ist, ob sie als Hauptwohnsitz genutzt wurde und ob es vermietete Anteile oder überschüssige Grundstücksfläche gibt.

2. Relevante Unterlagen sammeln
   Dazu zählen der ursprüngliche Kaufvertrag oder Einantwortungsbeschluss, Investitionsbelege (z. B. für Zubauten), Meldezettel für den Hauptwohnsitznachweis und – falls vorhanden – ein aktuelles Gutachten.

3. Professionelle Bewertung einholen
   Eine realistische Einschätzung des Marktwerts vermeidet Preisfehler – besonders wichtig bei Verkäufen innerhalb der Familie oder bei ungewöhnlichen Objekten. Immobilienbewertung starten

4. Steuerbefreiungen prüfen und belegen
   Erfüllen Sie die Bedingungen für die Hauptwohnsitz- oder Herstellerbefreiung? Sind die notwendigen Fristen eingehalten? Stimmen die Flächennutzungsanteile?

5. Gesamtkosten & Steuern simulieren
   Berücksichtigen Sie Maklergebühren, Notarkosten und die mögliche Immobilienertragsteuer – je nachdem, ob 30 %, 18 % oder 4,2 % auf Ihren Fall zutreffen.

Tipp: Bei ARU myimmo inserieren Sie provisionsfrei – sowohl für Sie als Verkäufer als auch für den Käufer.

6. Vertrag professionell abwickeln lassen
   Lassen Sie Kaufvertrag, Selbstberechnung und Treuhandzahlung über einen Notar oder Anwalt abwickeln. Das reduziert Risiken und entlastet Sie von der Fristenkontrolle.

7. Für den Privatverkauf ohne Makler richtig vorbereitet sein
   Wenn Sie den Verkauf selbst in die Hand nehmen, ist eine sorgfältige steuerliche Vorbereitung besonders wichtig, um keine Nachteile zu haben.

Tipp: ARU Immobilien verfügt über ein österreichweites Netzwerk an erfahrenen Immobilienjuristen und Notaren –
und ermöglicht Ihnen den Zugang zu rechtlicher Beratung und Vertragsabwicklung zu Top-Konditionen.

7. Alle Unterlagen sicher archivieren
   Das Finanzamt kann innerhalb von zehn Jahren eine Nachprüfung verlangen – sorgen Sie daher für eine vollständige und geordnete Ablage.

Fazit – Wissen spart Geld

Die Immobilienertragsteuer ist kein kompliziertes Regelwerk – aber sie unterscheidet sehr genau zwischen Details wie Hauptwohnsitzfristen, Grundstücksgrößen und Nutzungsarten. Ob Sie am Ende 0 %, 4,2 %, 18 % oder 30 % an das Finanzamt zahlen, hängt oft nur von einem fehlenden Beleg oder einer versäumten Frist ab.

Deshalb gilt:

• Planen Sie rechtzeitig: Halten Sie Fristen ein und prüfen Sie Befreiungsmöglichkeiten.
• Sammeln Sie alle Belege: Ohne Nachweise keine Investitionsabzüge oder Befreiungen.
• Lassen Sie sich professionell begleiten: Ein Notar sorgt für die korrekte Selbstberechnung, ein Steuerberater erkennt Optimierungspotenzial – und ARU myimmo unterstützt beim Verkaufsprozess, der Inserierung auf über 20 Portalen und der Dokumentation.

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Quellen

Haftungsausschluss

Die Informationen in diesem Artikel sind sorgfältig recherchiert und entsprechen dem Stand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung (Juni 2025). Trotz größter Sorgfalt können wir keine Gewähr für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der bereitgestellten Informationen übernehmen.

Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Steuerliche Situationen sind individuell verschieden und können von den dargestellten Beispielen abweichen. Für verbindliche Auskünfte zu Ihrer persönlichen steuerlichen Situation empfehlen wir, einen Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer zu konsultieren.

Gesetzliche Änderungen nach Veröffentlichung dieses Artikels können zu abweichenden steuerlichen Beurteilungen führen. Eine Haftung für Entscheidungen, die auf Basis dieser Informationen getroffen werden, ist ausgeschlossen.